Lors de la réalisation d’un investissement immobilier, notamment en ce qui concerne l’achat d’un bien en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) ou la défiscalisation via la loi Pinel, il est nécessaire de s’intéresser aux intérêts intercalaires. Ces derniers peuvent jouer un rôle dans la rentabilité globale de l’investissement et leur déclaration sur la fiche d’impôt doit être correctement effectuée. Comment s’y prendre ? Quels sont les points à connaître pour éviter les erreurs ? Décryptage.
Qu’est-ce que les intérêts intercalaires ?
Avant de se pencher sur les modalités de déclaration, il est essentiel de savoir ce que sont les intérêts intercalaires. En effet, lors de la souscription à un crédit immobilier pour financer un investissement, des sommes sont généralement déboursées au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Dans le cas d’une VEFA, ces versements représentent alors une part importante du capital emprunté.
Afin de couvrir les frais liés à cette avance de trésorerie par la banque, des intérêts intercalaires sont à verser à cette dernière. Ceux-ci correspondent donc à des intérêts prélevés entre deux échéances de remboursement, en fonction du montant décaissé et du taux d’intérêt convenu lors de la signature du contrat de prêt. Les intérêts intercalaires ne sont pas à confondre avec les intérêts classiques d’un crédit immobilier.
Intérêts intercalaires et fiscalité
Dans le cadre des investissements ouvrant droit à une déduction fiscale, telle que la loi Pinel, les intérêts intercalaires ont leur importance. En effet, ceux-ci peuvent être déduits des revenus fonciers, ce qui permet notamment de réduire l’assiette imposable et donc d’optimiser la rentabilité de l’opération.
Principe de déduction des intérêts intercalaires
Pour que les intérêts intercalaires puissent être déduits des revenus fonciers, il est nécessaire de remplir certaines conditions :
- L’investissement doit être réalisé dans un bien immobilier locatif.
- La construction ou l’acquisition du bien doit avoir lieu entre le 1er janvier de l’année concernée et le 31 décembre de celle-ci.
Sous condition de respecter ces critères, il est alors possible d’intégrer les intérêts intercalaires aux charges déductibles des revenus fonciers. Pour rappel, outre ces intérêts, d’autres éléments peuvent également être pris en compte pour la déduction fiscale :
- Les frais d’emprunt
- Les dépenses liées à la gestion du bien immobilier
- Les travaux d’entretien et de réparation
Modalités de déclaration des intérêts intercalaires
Pour bénéficier de la déduction fiscale, il convient de déclarer correctement les intérêts intercalaires sur la fiche d’impôt. La démarche est différente en fonction du type d’imposition :
Micro-foncier
Si vous optez pour le régime du micro-foncier, la déclaration des revenus fonciers se fait directement sur la déclaration de revenus 2042 dans la rubrique « Revenus fonciers » en ajoutant au montant des loyers perçus, l’éventuelle part de contribution sociale généralisée (CSG) déductible.
Notez que dans ce cas, la déduction des intérêts intercalaires n’est pas possible : le régime du micro-foncier prévoit un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs, sans tenir compte de frais réels comme les intérêts intercalaires.
Régime réel d’imposition
Si vous êtes soumis au régime réel d’imposition, la déclaration des intérêts intercalaires doit être réalisée sur la déclaration complémentaire 2044 des revenus fonciers ou sur la déclaration 2072 pour les sociétés civiles immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI).
Il convient d’indiquer le montant des intérêts intercalaires dans la rubrique « Charges déductibles » sous la ligne dédiée aux « Intérêts et frais d’emprunt ». Pensez à conserver les justificatifs de paiement de ces intérêts, ainsi que tous les documents relatifs au crédit immobilier en cas de demande du fisc.
Bien gérer les intérêts intercalaires pour optimiser son investissement
Pour favoriser la rentabilité de son projet immobilier, il est nécessaire de prendre en compte les intérêts intercalaires lors de l’évaluation financière globale. Cette information est notamment utile pour comparer différentes stratégies d’investissement, comme par exemple une acquisition en VEFA avec un achat «classique».
Afin de maîtriser au mieux les coûts liés à ces intérêts, il est recommandé de bien négocier les termes du contrat de prêt auprès de l’établissement financier. Par ailleurs, la bonne anticipation de l’évolution du chantier peut également permettre de limiter l’impact des intérêts intercalaires sur le budget total consacré à l’opération.
En somme, la prise en compte et la gestion des intérêts intercalaires doivent être intégrées dès le début de la réflexion autour d’un investissement immobilier locatif. Ainsi, il sera alors plus facile d’adapter sa stratégie pour maximiser la rentabilité du projet tout en respectant ses contraintes budgétaires et juridiques.
