Chroniques fiscales internationales
en collaboration avec le Conseil Régional de Lyon

Exonération de la plus value immobilière réalisée à l'occasion d'une seconde cession, par un ressortissant de l'Espace Economique Européen (hors Liechtenstein)
Mai 2006
Taxe sur les immeubles des sociétés étrangères
Février 2007
Quels sont les contribuables soumis à l'obligation de déposer en France une déclaration de revenu global ?

Mai 2007
Les impositions des investissements immobiliers réalisés en France par les résidents italiens (Intervention de Jacques Meunier)

Vers la transparence des sociétés de personnes étrangères? (Juin 2008)

Exonération de la plus value immobilière réalisée à l'occasion d'une seconde cession, par un ressortissant de l'Espace Economique Européen (hors Liechtenstein)

Cette mesure qui constitue une des rares mesures de fiscalité internationale figurant dans les lois de finances françaises de la fin de l'année 2005, a fait l'objet de commentaires souvent trop succincts insistant sur son caractère très favorable.

Introduite par un amendement parlementaire (procédure inhabituelle mais ayant connu cette année un important développement), elle comporte néanmoins des conditions strictes et nombreuses, qui doivent être soulignées.

L'article 27 de la Loi de Finances rectificative pour 2005, a pour objet d'élargir le champ d'exonération particulière prévue en faveur de la cession de l'habitation en France de certains non résidents, jusqu'ici accordée dans la limite d'une résidence par contribuable, en le rendant applicable à la cession d'une deuxième résidence.

Comme précédemment, les conditions fixées pour bénéficier d'une première exonération du prélèvement de 16% qui concerne les ressortissants de l'Espace Economique Européen, et ceux d'Irlande et de Norvège, les autres ressortissants étant soumis à un prélèvement de 33 % (Articles 244 bis A du CGI) sont au nombre de quatre, s'agissant du contribuable :

1- Le contribuable est une personne physique ; l'exonération ne s'applique pas aux plus values réalisées par une personne morale telle qu'une société de personnes, même si chacun de ses associés satisfait personnellement aux autres conditions prévues par la loi. La situation particulière, des « sociétés » telles que la sociéta SEMPLICE Italienne qui ne jouissent pas de la personne morale n'est pas à notre connaissance expressément tranchée.

2- Le contribuable est non résident de France au jour de la cession : il ne doit remplir aucun des critères permettant d'établir que son domicile fiscal est en France à cette date, suivant les dispositions de l'article 4B du CGI :

Sont considérées comme ayant leur domicile fiscal en France :

•  les personnes qui ont en France leur foyer ou le lieu de leur séjour principal

•  celles qui exercent en France une activité professionnelle salariée ou non, à moins qu'elles ne justifient que cette activité y est exercée à titre accessoire.

•  celles qui ont en France le centre de leurs intérêts économiques.

3 – Le contribuable est ressortissant d'un état de l'Espace Economique Européen hors Lichtenstein, quelle que soit sa résidence, à la date de la cession.

Il est précisé que l'exonération s'applique par exemple à un Belge demeurant en Australie. Mais à l'inverse un Australien demeurant en Belgique ne peut en bénéficier.

Toutefois, l'administration fiscale admet que sont également susceptibles de bénéficier de l'exonération les ressortissants des Etats tiers qui peuvent invoquer le bénéfice d'une clause de non discrimination.

4 – Le contribuable est en mesure de justifier qu'il a été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant une durée d'au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.

Les conditions relatives à l'immeuble pour bénéficier de la première ou de la seconde exonération sont les suivantes :

•  Le bien cédé doit constituer l'habitation en France du contribuable domicilié hors de France. Celui-ci doit avoir la libre disposition du bien au moins de puis le 1 er Janvier de l'année précédant celle de la cession.

•  L'immeuble ne doit donc pas, à cette date du 1 er Janvier, se retrouver en location à un tiers. Seule l'occupation gratuite pour une personne autre que le contribuable ou un conjoint n'entache pas la libre disposition.

Conformément au principe général de l'article 150 u II 3° du CGI, l'exonération s'applique également aux dépendances immédiates et nécessaires.

Pour être exonérée, la première cession doit remplir l'ensemble des conditions ci-dessus.

La seconde cession doit quant à elle, outre ces mêmes conditions, satisfaire aux deux autres critères ci-après :

•  Le deuxième cession doit intervenir au moins cinq années après la première. Si une cession avait lieu bien avant l'expiration de ce délai de rigueur elle ne pourrait être exonérée, mais en outre la même solution défavorable serait appliquée à une troisième cession réalisée pourtant après l'expiration du délai.

Taxes sur les immeubles des sociétés étrangères

Dès 1977 des dispositions ont été introduites dans le Code Général des Impôts afin de décourager l'acquisition des propriétés immobilières en France sous couvert de sociétés établies à l'étranger, parfois dans des paradis fiscaux et éventuellement dans le cadre d'un montage comportant diverses sociétés interposées.

Après l'instauration de l'impôt sur les grandes fortunes (devenu impôt sur la fortune ISF), un nouveau dispositif a été mis en place par la loi de finances pour 1983 (articles 990 D à 900G du Code général des Impôts).

Celui-ci à suscité d'importantes difficultés au regard des conventions internationales tant en ce qui concerne le champ d'application que l'assiette de la taxe.

Suite à diverses jurisprudences restrictives des aménagements nombreux et complexes ont été adoptés par le législateur.

Le principe d'imposition annuelle à hauteur de 3% de la valeur vénale de l'immeuble ou des droits immobiliers peut à la suite de ces aménagements être écarté, notamment :

•  pour les sociétés qui suivant le droit du pays où se trouve le siège statutaire ne sont pas dotées d'une personnalité distincte de celle de ses membres

•  pour les sociétés qui ne sont pas considérées comme à prépondérance immobilière : ce sont les personnes morales qui possèdent en France directement ou par personne interposée des actifs immobiliers d'habitations dont la valeur vénale représente moins de 50% de la valeur vénale de leurs actifs français.

•  Pour les personnes morales dont le siège est situé dans un pays ou territoire ayant conclu avec la France une convention fiscale.

Il doit exister une convention d'assistance administrative au sens de l'article 990 E – 2°- permettant à l'administration Française d'obtenir auprès de l'administration de l'autre état les renseignements nécessaires pour appliquer non seulement les dispositions de la convention, mais aussi les dispositions de la législation interne française relatives aux impôts visés par la convention.

L'exonération est en outre subordonnée à la communication par la société de divers renseignements, annuellement au moyen d'une déclaration N°2746.

•  Pour les personnes morales qui ont leur siège de direction effective en France ou qui en vertu d'un traité doivent bénéficier du même traitement que celles-ci (article 990 E – 3° du Code Général de Impôts). La clause de non discrimination doit présenter les caractéristiques suivantes :

- La clause doit faire bénéficier du même traitement que les nationaux non seulement les personnes physiques mais également les personnes morales. Elle doit viser expressément les impôts de toute nature et sauf disposition contraire expresse de la convention, les personnes morales qui demandent le bénéfice des dispositions de l'article 900 E – 3°, doivent en règle générale justifier qu'elles sont des résidents au sens de la convention invoquée, du pays dont elles ont la nationalité.

•  Les personnes morales doivent en outre satisfaire à l'une des conditions ci-après :

- Communiquer chaque année à l'administration fiscale certains renseignements en souscrivant une déclaration n° 2746

- Prendre et respecter l'engagement de communiquer à l'administration fiscale sur demande certains renseignements

La cour de Cassation (13 décembre 2005, n°04-10-986 ste ELISA – Européenne et Luxembourgeoise d'Investissement c/ Direction Générale des Impôts – Juris DATA n° 2005 – 031324) dans un litige opposant la Direction Générale des Impôts à une société holding de droit Luxembourgeois possédant plusieurs biens immobiliers sur le territoire français qui a souscrit des déclarations relatives à la taxe de 3% sur la valeur vénale des immeubles possédés en France par les personnes morales sans toutefois acquitter les montants correspondants, a décidé de surseoir à statuer en renvoyant à la CJCE aux fins de répondre aux questions suivantes :

1° Les articles 52 et suivants et 73 B et suivants du traité CE s'opposent-ils à une législation telle que celle prévue par les articles 990 D et suivants du CGI qui accorde aux personnes morales qui ont leur siège de direction effective en France la faculté de bénéficier de l'exonération de la taxe sur la valeur vénale des immeubles possédés en France et qui subordonne cette faculté, en ce qui concerne les personnes morales qui ont leur siège de direction effective sur le territoire d'un autre pays, quand bien même s'agirait-il d'un Etat membre de l'Union européenne, à l'existence d'une convention d'assistance administrative conclue entre la France et cet Etat en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales ou à la circonstance que, par application d'un traité comportant une clause de non-discrimination selon la nationalité, ces personnes morales ne doivent pas être soumises à une imposition plus lourde que celle à laquelle sont assujetties les personnes morales ayant leur siège de direction effective en France ?

2° Une taxe telle que la taxe litigieuse constitue-t-elle un impôt sur la fortune au sens de l'article 1 er de la directive de Conseil du 19 Décembre 1977 concernant l'assistance mutuelle des autorités compétentes des Etats membres dans le domaine des impôts directs et indirects ?

3° Dans l'affirmative, les obligations mises à la charge des Etats membres en matière d'assistance mutuelle fiscale par la directive du 19 Décembre 1977, précitée, s'opposent-t-elles à l'application par les Etats membres, en vertu d'une convention bilatérale d'assistance administrative fiscale, d'obligations de même nature excluant une catégorie de contribuables telles que les sociétés holding luxembourgeoises ?

4° Les articles 52 et suivants et 73 B et suivants du Traité CE imposent-ils à un Etat membre qui a conclu avec un autre pays, membre ou non de l'Union Européenne, une convention comportant une clause de non-discrimination en matière fiscale d'accorder à la personne morale ayant son siège de direction effective sur le territoire d'un autre Etat membre, lorsque cette personne morale possède un ou plusieurs immeubles sur le territoire du premier Etat membre et que le second Etat membre n'est pas lié au premier par une clause équivalente , les mêmes avantages que ceux prévus par cette clause ?

La décision de la juridiction européenne est attendue avec beaucoup d'intérêt, car susceptible d'entraîner à nouveau une remise en cause substantielle du dispositif explicité ci-dessus, organisé par les articles 99OD et suivants du Code Général des Impôts.

L'enjeu est important pour les sociétés qui n'auraient pas acquitté cette taxe, sans revendiquer sur des motifs d'exonération, puisque les règles sanctions et garanties applicables sont celles relatives aux droits d'enregistrement. La prescription est de dix années. Au montant principal de la taxe sur cette période de dix ans, s'ajoutent la majoration de 10% pour défaut de déclaration et les intérêts de retard de 0,75% par mois jusqu'au 31 décembre 2005 et à 0,40% par mois à compter du 1 er janvier 2006.

L'ensemble de ces montants est susceptible de donner lieu à l'inscription de l'hypothèque légale du Trésor sur tous les immeubles (y compris ceux à usage professionnel non visés par la taxe) que la personne morale possède en France.

En revanche, dans l'hypothèse d'une décision favorable aux contribuables de la juridiction européenne, permettant à certaines sociétés étrangères de revendiquer la restitution de la taxe de 3% qu'elles auraient à la lumière de la Jurisprudence acquittée à tort, cette demande sera limitée par les dispositions de l'article L190 du LPF, aménagé par l'article 117 de la loi de finances pour 2006.

Antérieurement, une décision juridictionnelle révélant la non-conformité d'une règle de droit à une règle de droit inférieur (de plus en plus fréquemment suite à un contentieux fondé sur la non-conformité du droit français au droit communautaire) autorisait une réclamation portant sur la période postérieure au 1 er janvier de la quatrième année précédant celle où la décision est intervenue.

La loi de finances 2006 ramène le point de départ de ce délai au 1 er janvier de la troisième année précédant celle où la décision est intervenue.

Ainsi, pour une décision invoquant la non-conformité d'une imposition au droit communautaire intervenant le 15 juin 2006, les réclamations fondées sur cette décision ne pourront plus porter que sur les droits dus au titre de la période postérieure au 1 er janvier 2003 (au lieu du 1 er janvier 2002).

Quels sont les contribuables soumis à l'obligation de déposer en France une déclaration de revenu global ?

L'arrêt du conseil d'Etat (CE 3 ème et 8 ème sous section, 4 avril 2005 N°255600 MERHEJ-JURISDATA 2005-080786-RJF7/05 650-Droit Fiscal N°50 804) et les conclusions du commissaire du gouvernement Monsieur Emmanuel GLASER (BDCF 7/05 84), mettent en lumière l'articulation des diverses dispositions du Code Général des Impôts et plus encore les obligations de l'Administration lors de l'examen de la situation fiscale personnelle.

Monsieur et Madame MERHEJ de nationalité Syrienne sont venus s'installer à MONACO en 1982, où ils louent un appartement de 450m² pour un loyer annuel de 1,3 millions de francs. Ils possèdent également depuis 1984 un hôtel particulier à Paris dans le 16 ème arrondissement, acheté pour la somme de 20 millions de francs. Ils possèdent en outre un véhicule Mercedes en France et emploient plusieurs personnes dans leur résidence parisienne. Ils précisent qu'ils ont réalisé l'acquisition de cette résidence afin de pouvoir scolariser dans cette ville leurs quatre enfants, mais affirment continuer à vivre à Monaco.

L'administration les considère comme ayant leur domicile fiscal en France, appréciation qui résulte de l'enquête approfondie à laquelle elle s'est livrée dans le cadre de l'examen contradictoire de la situation fiscale professionnelle des époux MERHEJ, en se procurant par son pouvoir de communication les relevés d'électricité, les relevés téléphoniques, les relevés de comptes bancaires et en procédant à un examen attentif de la vie familiale du ménage et des enfants.

Les obligations déclaratives à l'époque étaient les suivantes, Article 170 du Code Général des Impôts : « En vue de l'établissement de l'impôt sur le revenu, une personne imposable audit impôt est tenue de déposée une déclaration détaillée de ses revenus et bénéfices et de ses charges de famille ».

Article 170 Bis du Code Général des Impôts : « Sont assujettis à la déclaration prévue au vue de l'article 170 :

1°) Les personnes qui possèdent… une voiture de tourisme destinée exclusivement au transport de personnes

2°) Les personnes qui emploient un employé de maison

3°) Les personnes qui ont à leur disposition une ou plusieurs résidences permanentes ou temporaires en France ou hors de France ».

Selon le commissaire du gouvernement, il est évident toutefois que cet article ne s'applique qu'aux personnes qui sont imposables en France en vertu des articles 4A et 4B du Code Général des Impôts.

Comme le relève un commentateur «  Toute autre interprétation aurait des conséquences absurdes puisqu'elle contraindrait à soumettre, compte tenu de la formulation de l'article 170 Bis, à une obligation déclarative un Allemand employant un employé de maison dans sa résidence de Berlin ».

Aux terme de l'article 4A du Code Général des Impôts « les personnes qui ont en France leur domicile fiscal sont passibles de l'impôt sur le revenu en raison de l'ensemble de leurs revenus (ou « revenus mondiaux » suivant l'expression habituelle) . Celles dont le domicile fiscal est situé hors de France sont passibles de cet impôt en raison de leurs seuls revenus de source française ».

Article 4B du Code Général des Impôts « Sont considérés comme ayant leur domicile fiscal en France au sens de l'article 4A :

1°) les personnes qui ont en France leur foyer ou le lien de leur séjour principal.

2°) Celles qui exercent en France une activité professionnelle salariée ou non à moins qu'elles ne justifient que cette activité y est exercée à titre accessoire.

3°) Celles qui ont en France le centre de leurs intérêts économiques »

C'est bien cette démarche que l'Administration a envisagé en réunissant des données permettant d'établir que les critères de l'article 4B étaient remplis.

Toutefois, elle a suivi une procédure viciée.

Le 17 avril 1990 elle a avisé Monsieur et Madame MERHEJ qu'ils allaient faire l'objet d'un examen contradictoire de leur situation fiscale personnelle portant sur les années 1987, 1988, 1989.

Le 20 juin suivant elle les a mis en demeure de souscrire dans un délai de trente jours une déclaration au titre de ces mêmes années, sans communiquer les éléments en sa possession fondant sa position et qui venaient d'être recueillis.

Elle a ainsi méconnu le caractère contradictoire que doit revêtir l'examen de la situation fiscale personnelle régi par les articles L47 à L50 du livre des Procédures Fiscales, qui interdit au vérificateur d'adresser la notification de redressement sans avoir au préalable engagé un débat contradictoire sur les éléments qu'il envisage de retenir.

Les impositions des investissements immobiliers réalisés en France par les résidents italiens

Je me réfère tout d’abord aux travaux du colloque international annuel de notre conseil régional de l’ordre des Experts-comptables de Lyon, tenu à Chambéry le 20 octobre 2006. Consacré à la compétition fiscale en Europe, il a été aussi l’occasion d’examiner une rapide synthèse présentée par un membre de la profession notariale des travaux du 101è congrès des notaires de France (Nantes 1er au 4 mai 2005 - Les familles sans frontière en Europe), en ce qui concerne les règles de conflit de lois applicables au règlement d’une succession à caractère international.

Trois systèmes coexistent :

SYSTEME UNITAIRE : il soumet l’ensemble de la succession à une loi identique, loi nationale du défunt ou bien loi du domicile ou la résidence habituelle.

SYSTEME SCISSIONNISTE : il soumet la succession mobilière à la loi du domicile du défunt et la succession immobilière à celle de la situation de l’immeuble ou à celles des situations des immeubles.

SYSTEME DE LA PROFESSIO JURIS : il permet de son vivant à une personne de retenir la loi de l’Etat applicable à sa future succession. Cette faculté n’existe que dans certains pays de l’Union Européenne dans des limites strictement encadrées. Ainsi en Italie, où le système unitaire constitue le principe (article 46 n° 1 de la loi 218/95 : application de la loi nationale du défunt au moment de son décès), la PROFESSIO JURIS est reconnue. La loi du 31 mai 1995 portant réforme du système de droit international privé, en son article 46 alinéa 2, prévoit que le DE CUJUS peut soumettre, par déclaration expresse, en la forme testamentaire, l’entière succession à la loi de l’Etat dans lequel il réside.

Ce choix reste sans effet si, au moment du décès le déclarant ne réside plus dans cet Etat.
Dans le cas de la succession d’un citoyen italien, le choix ne préjudicie pas aux droits que la loi italienne attribue aux héritiers réservataires résidant en Italie au moment de la mort du défunt.

Le système scissionniste est clairement affiché en France.

L’alinéa 2 de l’article 3 du Code Civil dispose que « les immeubles, même ceux possédés par des étrangers, sont régis par la loi française ».

La dévolution successorale des immeubles situés en France est soumise à la loi française, et ce, quel que soit le lieu d’ouverture de la succession.

La jurisprudence est ainsi fixée de longue date.

Le premier attendu de l’arrêt de la Cour de Cassation du 1er mars 1837 décide « Attendu que l’article 3 du Code Civil, conforme aux anciens principes, soumet les immeubles situés en France, même ceux possédés par des étrangers à la loi française ; que sa disposition embrasse, dans sa généralité, tous les droits de propriété et autres droits réels qui sont réclamés sur ces immeubles ».

Diverses difficultés en résultent, notamment pour la détermination des héritiers réservataires et l’affectation du passif.

Sur le premier point la règle à suivre a été formulée par la Cour de Cassation (Chambre Civile I, 4 décembre 1990) « La réserve se calculant dans les successions internationales sur chaque masse de biens soumise à une loi différente, les héritiers réservataires peuvent retenir toute la réserve  que leur donne la loi française de la situation de l’immeuble ».

Les choses sont beaucoup plus floues, en ce qui concerne l’imputation du passif, comme le relève les travaux du congrès des Notaires : « L’affectation  du passif entre les différentes masses successorales sera toujours difficile à opérer : proportionnellement à la valeur respective mobilière et immobilière, selon la nature des dettes ? ».

Dès lors, pour préparer sa succession une personne non résidente, sera désireuse d’augmenter le nombre des biens de son patrimoine pouvant recevoir la qualification de « mobilière ».

La nature mobilière ou immobilière d’un bien est définie par la loi, la convention des parties ne peut avoir d’incidence à cet égard (Cassation, Chambre Civile III – 26 juin 1991).

Déjà dans une décision du Tribunal de Grande Instance de la Seine du 12 janvier 1966, devenue célèbre, la règle était clairement fixée : « attendu que c’est à la loi française qu’il y a lieu de recourir pour déterminer si des objets sont des immeubles ou des meubles et en déduire la loi qui régit leur dévolution ; qu’il n’est pas possible de qualifier les biens successoraux selon la loi de leur situation sous peine de donner compétence à cette loi alors qu’il s’agit précisément de dire laquelle est compétente ».

C’est dans ce contexte que la Cour de Cassation s’est prononcée sur le caractère mobilier des titres d’une société civile immobilière : (Cassation Chambre Civile III – 9 avril 1970) « attendu d’abord que pour reconnaître au droit ainsi cédé un caractère mobilier, la Cour d’Appel relève justement qu’il s’agit des parts d’un associé dans une société civile qui n’est pas dissoute ».

Il convient de souligner que pour parvenir à une telle solution, il doit s’agir d’une société civile disposant de la personnalité morale.

Pour les sociétés civiles de droit français, l’article 44 de la loi n° 2001-420 du 15 mai 2001 a institué pour toutes les sociétés anciennes (crées avant le 1er juillet 1978) qui n’avaient pas été assujetties à cette obligation lors de leur création, de s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés.

A défaut d’inscription la société civile devient « sans capacité juridique distincte de celle des associés » (Réponse Ministérielle du Garde des Sceaux du 3 mars 2003).

Comme le relèvent les notaires « les associés sont ainsi considérés comme coïndivisaires ».

Cette situation de la société civile française non immatriculée et donc dépourvue de personne morale présente de grandes analogies avec celle de la SOCIETÀ SEMPLICE italienne.

Cette dernière est aussi dépourvue de la personnalité morale, ses titres représentatifs de droits indivis immobiliers, ne peuvent semble-t-il non plus recevoir la qualification de « mobilière ».

Au contraire la détention de titres d’une société civile immobilière dotée de la personnalité morale, permettra au décès d’un non résident pour l’application des règles du droit civil d’échapper aux dispositions de l’article 3 du Code Civil qui comme cela a été précisé, prévoient que « les immeubles, même ceux possédés par des étrangers (en France) sont régis par la loi française ».

Toutefois ces considérations ne sont nullement transposables dans le domaine fiscal.

S’y opposent les dispositions de l’article 750 ter du Code Général des Impôts, et en outre les stipulations de la convention franco-italienne du 20 décembre 1990.

Cette convention, rappelons le, traite de toutes les mutations à titre gratuit : successions et donations.

Elle prévoit à l’article 5 - paragraphe 3 que l’expression « biens immobiliers » comprend aussi à l’égard de la FRANCE :
les actions ou parts d’une personne morale dont l’actif est principalement constitué d’immeubles situés en France (ne sont toutefois pas pris en considération les biens immobiliers affectés par cette personne morale à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale).

C’est le concept des sociétés dites à prépondérance immobilière.

Selon le Mémento Lefebvre Sociétés civiles (§ 65747), ce dispositif est clairement unilatéral :
les parts d’une SCI française transmises par un défunt résident d’Italie sont imposées en France,

La notion de société à prépondérance immobilière définie, sauf quelques légères nuances, comme ci-dessus, expose également à d’autres formes d’imposition encourues par les non résidents.

On peut citer notamment la taxe de 3 % sur les immeubles des sociétés étrangères, l’impôt sur la fortune, et l’imposition des plus values immobilières.

La taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles vise les sociétés étrangères dont les actifs français sont constitués pour plus de 50 % par des immeubles situés en France.

Il existe plusieurs motifs d’exonération.

L’administration admet que l’engagement susvisé est exonératoire même s’il est souscrit hors délai, spontanément ou dans les trente jours d’une première mise en demeure (Lettre de la Direction de la Législation Fiscale du 16/07/1999 - citée par le Mémento des Sociétés Civiles Francis Lefebvre - § 13405).

L’impôt sur la fortune est recouvré au taux de 0,55 % annuellement lorsque le patrimoine net imposable d’un couple atteint 770 000 € au 01/01/2008. Le taux est progressif jusqu’à 1,8 % pour un patrimoine net imposable de 16 020 000 €.

Les personnes physiques qui n’ont pas leur domicile fiscal en France ne sont pas imposables sur leurs placements financiers (article 885 L du Code Général des Impôts).

Ne constituent toutefois pas des placements financiers les actions ou parts dans une société ou personne morale française ou étrangère non cotée en bourse dont l’actif est pour plus de 50 % constitué d’immeubles situés en France, non affectés par la société à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale exercée par celle-ci.

Si le seuil de 50 % est dépassé, l’imposition s’effectue en proportion de  la valeur des immeubles sur la valeur totale de l’actif.

La valeur des titres peut être réduite par l’existence de comptes courants des associés, constitutifs d’un passif.

Toutefois l’abus de droit pourrait être recherché à défaut d’intérêts et de remboursements des comptes courants (Mémento Sociétés Civiles Lefebvre § 65384).

L’impôt sur les plus values immobilières concerne les SCI étrangères vendant un immeuble situé en France, les associés non résidents de SCI françaises lors de la cession d’un immeuble ou lors de la cession de leurs parts :

Exonération :
détention de l’immeuble ou des parts depuis plus de quinze ans (justifiée par la date des actes de cession